海门法院案例入选《中国法院2023年度案例》

日前，《中国法院2023年度案例》丛书出版发行，海门法院案例成功入选，《未占有的小产权房抵债协议无法排除强制执行——黄某、刘某诉宋某占有物返还案》。

【基本案情】

2018年8月，袁某与宋某签订抵押合同，约定以袁某所有的702幢房屋作为抵押，宋某有权优先受偿。同年9月，黄某、刘某与袁某、黄某某(袁某之子)及黄某某妻子订立了协议书，约定由袁某将上述小产权房作价110万元出售给黄某、刘某，当日黄某、刘某与案外人王某就案涉房屋订立了租赁合同一份， 约定由王某使用该房屋。

2018年11月，辽宁省海城法院判令袁某给付宋某货款50万元及相应的利息损失。因袁某未履行生效法律文书确定的义务，宋某向海城法院申请执行。2019年1月，宋某与袁某在执行过程中达成执行和解协议，以案涉房屋抵偿袁某结欠宋某的相关费用。

同年7月， 宋某与案外人王某订立房屋交接协议书，后该房由宋某占有使用。

2020年5月18日，黄某向海城法院申请中止对702幢房屋的执行，解除对该房屋的查封，该院驳回了黄某的异议请求。黄某不服该裁定，以宋某、黄某某为被告，向海城法院提起执行异议之诉，该院驳回了黄某的起诉。

后黄某、刘某向海门区人民法院起诉要求宋某返还702幢房屋，并赔偿经济损失。

【案件焦点】

黄某、刘某是否可以直接要求宋某返还占有的房屋。

【法院裁判要旨】

海门区人民法院经审理认为：行使占有返还请求权应具备下列条件：一是请求权的主体应为原占有人，请求权的相对人应为现占有人;二是须有侵占行为或事实，且侵占行为的结果致原占有人丧失占有;三是侵占行为具有违法性。本案中，被告宋某与袁某达成执行和解协议后占有案涉房屋。现原告本次诉讼的第一项诉讼请求为判令被告立即从702 幢房屋搬离并将上述房屋返还给两原告。依据上述法律规定，本院认为原告该项诉请的实质是否定相关执行和解协议或认为相关执行和解协议无效。对此，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行和解协议无效或者应予撤销的，可以向执行法院提起诉讼。执行和解协议被确认无效或者撤销后，申请执行人可以据此申请恢复执行。由此可见，原告如认为相关执行和解协议因侵犯其合法权益而无效或者应予撤销的，应当向执行法院提起诉讼，而非向本院提起诉讼。故原告提起的本次诉讼，不符合受理条件。

海门区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告黄某、刘某的起诉。

黄某、刘某不服一审判决，提出上诉。南通市中级人民法院经审理认为：黄某、刘某主张占有返还请求权的前提是宋某的侵占行为具有违法性宋某与袁某买卖合同纠纷一案执行过程中，宋某与袁某达成执行和解协议，将案涉房屋估价60万元抵给宋某。在上述执行和解协议被撤销或认定无效前，尚不能确定宋某占有案涉房屋的行为具有违法性。根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第十六条第一款规定，当事人、利害关系人认为执行和解协议无效或者应予撤销的，可以向执行法院提起诉讼。黄某、刘某若认为该和解协议无效或者应予撤销，应先行向执行法院提起诉讼。在执行和解协议未经司法机关撤销或认定为无效前， 黄某、刘某要求宋某搬离、返还案涉房屋并赔偿其经济损失的起诉应不予受理。故一审法院裁定不予受理并无不当。

南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉， 维持原裁定。

【法官后语】

本案主要涉及一方债权人与债务人签署以房抵债协议是否可以对抗执行程序中债务人与其他债权人达成的执行和解协议。实践中债务人由于资金短缺，常与债权人达成以房抵债协议以偿还债务，小产权房在乡村升级改造的进程中诞生，小产权房问题也在时刻变化的社会情况中不断升级，小产权房抵债效力也越来越成为实践中不可回避的问题。由于法律或其他规范性文件并未对该类问题进行详细规定，因此在审判实务中，事实认定与法律适用各方面均存在诸多问题。对此，人民法院积极依法行使裁判权实现裁判的统一，对于化解此类纠纷与冲突具有重大现实意义。

若以房抵债协议签订于债务履行期限届满前，因期间较长房价波动较大，往往协议缔约时与到期时房屋价值存在不小的差值，若认定该份协议有效，可能导致利益失衡，无法实现公平正义，所以在债务履行期限届满前所订立的以房抵债协议应属无效，同时根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，债权人请求债务人直接交付以房抵债协议标的物的，人民法院不予支持，仍按照民间借贷法律关系审理。因签订于债务履行期限届满后的以房抵债协议中房屋价格可即时确定，一般不会出现利益失衡问题，故如其未违反其他强制性规定，应认定其为有效合同。

小产权房的大致定义是由开发商与集体经济组织合作开发未被转化为建设用地的土地，在未缴纳土地出让金等费用的情况下，向本集体经济组织之内或之外的居民销售的，且相关政府部门并不颁发具有法律约束力产权证的居住性房屋。从司法实践的主流观点来看，对于小产权房买卖合同的效力的评价基本都是否定的。小产权房具有一定的经济利益，其在市场间私主体间的流转严格受限，但是公法不能对小产权房作为私主体个人财产的性质进行否定，房屋所有人可依据对小产权房屋具有事实上的处分权进行处分与收益。如果限制其作为以物抵债的标的或是强制执行的标的，就会导致债权人无法实现自己的债权，而债务人还可通过处分小产权房获得收益，这违背了法律公平正义，将严重侵害债权人利益导致利益失衡。认可小产权房买卖合同的效力，对于以物抵债协议的实现以及把小产权房作为强制执行的标的都具有现实意义。

对于小产权房是否可以排除强制执行的认定仍需回到《异议复议规定》关于排除执行的三项审查标准。首先案外人是否系权利人，这就涉及小产权房权利归属问题，也即小产权房买卖合同的效力。对于非本集体经济组织成员购买集体土地上符合建设规划的小产权房，可以对其使用权进行处理，但不对其权属进行处理，其占有、使用、居住该小产权房的权利依然应当得到保护，合同实际涉及标的为房屋使用权而非所有权。其次是占有合法性的问题，案外人占有的基础是其与被执行人之间订立的以房抵债协议，该份协议的效力也就决定了占有是否具有合法性。订立与债务履行期限届满前的协议无效，订立与债务履行期限届满后的协议在未出现虚假意思表示、恶意串通损害他人利益、无法表现协议的订立是出于债权人与债务人合意、没有达成书面协议、无法确定债务人对房产享有明确所有权的情况时，应认为协议有效。最后是上述权利能否达到排除执行的条件，即价款是否公平抵偿以及是否占有房屋。

本案审理的切入点在于，原告的诉讼请求实质上是否定相关执行和解协议或认为相关执行和解协议无效，那么原告就应当向执行法院提出诉讼，而非案涉房屋所在地法院，二审法院也认同该观点，支持了一审判决。(海门法院政治部)

责任编辑：赵芹