业主未交车位管理费车辆不能进车库?法院判决：违法!

一家物业公司因业主未缴纳车位管理费，便将业主车牌号移出门禁自动识别系统，造成业主车辆不能进入小区、车库。近日，海门法院对该案作出判决，业主应当根据双方签订的合同缴纳车位管理费，但物业公司无权禁止业主车辆进入小区、车库，因物业公司的违法行为，依法酌减业主应当缴纳的车位管理费。

2017年2月，业主成某购买某商业小区住宅一幢，与开发商某置地公司、物业方某物业公司签订商品房买卖合同、前期物业服务合同、地下车位销售合同等，约定成某应每年向某物业公司缴纳物业管理费1700元、车位管理费700元，房屋交付时，成某支付了第一年的物业管理费和车位管理费。拿房后，成某认为某置地公司装修标准不符合合同约定，便以某置地公司、某物业公司未履行保修义务为由，拒绝缴纳之后的两项费用。某物业公司为迫使成某缴纳两项费用，便将成某私家车车牌号移出门禁自动识别系统，造成成某的车辆不能进入小区、车库。后双方就缴费问题仍未达成一致意见，某物业公司即将成某诉至法院。

海门法院经审理认为，开发商某置业公司与物业方某物业公司并非同一公司，某置业公司未履行保修责任与某物业公司无涉，业主成某应当根据其与某物业公司签订的前期物业合同约定支付物业管理费和车位管理费。但某物业公司无权因成某未缴纳车位管理费而禁止成某的私家车进入小区及车库，因某物业公司的违法行为，法院最终判决酌情减少了成某应缴纳的车位管理费。

法官说法：

《民法典》第九百四十四条第三款规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。现在物业公司用该方法向业主催交物业费的情况已基本消失。该案中，物业公司片面认为，业主未依约缴纳车辆管理费，那么其就有权不向业主提供车辆管理服务，禁止业主车辆进入小区、车库。这种认识是错误的，物业公司有权收取车位管理费的原因是其履行了在地下车库安排照明、清洁打扫、安全保障、交通指挥等职责，而非享有地下车位的所有权可以决定业主能否停入。成某向某置业公司购买了案涉车位，成某享有车位所有权，即有权将其车辆停入该车位。就如成某购买了案涉小区房屋，即有权进入房屋，物业公司无权以成某未缴纳物业管理费为由禁止成某进入其购买的房屋。故物业公司禁止成某私家车进入小区、车库是违法的，应予纠正。物业公司应选择合法的方式向业主催交物业费，不能禁止业主依法享有物权。故最终法院判令业主成某向某物业公司依约缴纳物业管理费和车位管理费，但因物业公司的违法行为，酌情减少了成某应当缴纳的车位管理费。(韩朱锋 杨东旭)

责任编辑：石勇