车位被人防设施阻挡，业主如何维权?

【基本案情】

2018年5月，顾某与某开发商签订了商品房买卖合同，购买了该小区的房屋及地下车位。合同签订后，顾某支付了房屋及车位价款。2020年3月，开发商向顾某交付了房屋和车位。2022年6月，顾某、王某因其所购买的车位被人防门占用，无法正常使用，不能实现停放机动车的合同目的。因多次与开发商沟通要求退车位无果，顾某诉至高港法院。庭审中，开发商表示因人防设施闭合方向导致车位无法停车，但顾某无权解除双方之间的商品房买卖合同，顾某已于2020年3月车位交付时就已知悉案涉车位的状态，但直到2022年才要求解除合同，已过一年的解除权行使期限，顾某的解除权已丧失。

【裁判解读】

高港法院经审理认为，根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。本案中，首先，根据双方签订的商品房买卖合同约定，开发商需要向顾某交付符合约定的房屋及车位。庭审中，双方均认可案涉车位因受人防设施影响，无法停放小型机动车。由此可见，开发商履行上述非金钱债务不符合约定，开发商的行为已构成违约。其次，案涉合同系特定物买卖，现车位受人防设施影响无法停放车辆，且顾某不同意进行调剂，存在事实上不能履行的情形，案涉合同亦不适于强制履行。上述因素均构成导致合同目的不能实现的合理理由。基于此，原告有权向人民法院请求解除案涉合同中关于车位买卖的相应条款。原告享有的是合同解除请求权，该请求权仅是一种程序法上的权利，而非实体法上的合同解除权，最终能否实现解除合同的实体效果，取决于司法机关依据整体案件事实的裁判。本案中，从合同实际履约情况看，虽然开发商已向原告交付了车位，但该车位实际无法停放小型机动车，双方已处于合同僵局状态。为了使双方尽快从目的不能实现的合同关系中解脱出来，基于诚信和公平原则，对顾某请求解除案涉合同中关于车位买卖的相应条款，法院予以支持。

【法官提示】

购买车位前及车位交付时，业主最好实地查看车位情况。如果车位尚未建成，要仔细查看图纸，跟开发商、销售人员确认周围是否存在阻碍正常使用的情况，避免自己的权益遭受侵害。同时，“法律不保护躺在权利上睡觉的人”，法官在此建议业主们应当提高权利的行使意识和诉讼证据收集意识，及时行使权利，以免造成更大的损失。(高港法院 陈蕾)

责任编辑：石勇