房租到期“恢复原状”引争议 住房出租“非转营”要谨慎

中国报道讯(通讯员 杨东旭)底商之上第二层住宅房屋作为生活用房出租不受欢迎，但“非转营”出租于底商承租人用于拓展商户经营面积，往往受到市场青睐。 “非转营”必然要对住宅房屋原始结构作较大调整，需“大拆大建”以满足营业需求。租赁到期后，虽然租赁合同都会有“恢复原状”条款，但如何恢复，恢复成什么样，双方极易产生争议。近日，海门法院即审结一起租赁合同纠纷案，双方就“恢复原状”条款争议极大，导致租赁标的房屋迟迟不能交付房主，给双方都造成了较大损失。

原告王某在海门中心街道拥有底商上二层住宅房屋一套，出租于被告何某开设SPA会馆。双方签订长期《租赁合同》，约定何某可将租赁房屋与何某租赁的隔壁房屋打通，并对房屋原始结构进行调整以满足经营需要，但需于租赁期届满后将房屋恢复原状再交还王某。合同到期后，何某不再继续经营SPA会馆，与王某协商房屋返还事宜，但双方就“恢复原状”发生争议，原状招租亦未成功，房屋迟迟不能交还房主。6个月后，王某将何某诉至法院，要求判令何某恢复租赁房屋原状，并支付6个月期间内的房屋占用费。

案件审理过程中，海门法院对双方进行了调解，双方就房屋“原状”各执一词，王某认为何某应该恢复隔断、铺好水电、重新装修、安设家电，何某认为其只需恢复隔断及水电，原始装修、家电已不可考，且在长期租赁中，装修、家电价值已折旧完毕，没有残存价值，且原告作为举证义务人拒绝对恢复原状费用启动司法评估程序。最终，法院依法判决被告何某将案涉房屋恢复至原始档案载明的住宅格局及水电结构;原被告各半承担6个月协商期间内的房屋占用费。

法官说法：

虽然租赁结束后承租人恢复租赁房屋原状是《民法典》第七百一十五条规定的承租人法定义务，一般租赁合同也会对此作出特别约定。一般住宅房屋出租继续用于日常生活，承租人不会对房屋结构进行大规模改动，各方一般争议不大。如一般住宅房屋出租用于生产经营，即所谓“非转营”，则承租人为便于经营，会对房屋结构进行较大调整，如租期届至后房屋继续用于经营，争议也不会很大;如租期届至后房屋恢复住宅使用，则“恢复原状”就会较为复杂，致发生争议。本案中，王某作为出租人，要求何某恢复隔断、铺好水电、重新装修、安设家电，但未能提供证据证明其装修及家电配备情况，合同中亦未对此作出约定，故法院依据证据规则，最终判决何某只承担恢复隔断、铺好水电的责任，并根据双方过错判决各半承担争议期间房屋占用费。

如房屋出租用于经营，出租人要充分认识到“恢复原状”条款存在的法律风险。最方便的方法是在合同中明确约定恢复原状补偿金数额，到期后以收取补偿金方式弥补自行恢复原状的损失。如未约定补偿金，可在合同中明确约定房屋“现状”标准或者恢复原状方法。如无法明确标准和方法，也应采用拍照、录像、制作移交清单等方式固定房屋现状证据。发生争议，也尽量单方委托或申请法院委托第三方对房屋复原费用进行评估，便于法院确定被告的金钱给付数额，避免在“恢复原状”措施执行程序中再次发生争议。

责任编辑：石勇