顶楼出让时，阁楼必须一并转让吗？

阁楼一般是开发商作为顶层的附属建筑赠送给房屋购买人的，通常不具有独立的产权，那顶楼房屋出让时，阁楼必须一并转让吗？近日，淮安市淮阴区人民法院审理了一起因阁楼物权归属引发的纠纷。

2023年7月，王某意欲购买孙某的顶楼房屋，该房屋附带当初开发商送的阁楼。但该阁楼一直是孙某前夫陶某占有、使用，孙某并无阁楼钥匙。王某要求连同阁楼一起购买，孙某表示，会积极配合王某通过合法途径索要阁楼，该条款也被写入双方签订的房屋买卖合同中。同年8月，王某取得该房屋不动产权证，多次索要阁楼未果后将陶某告上法庭。

法庭经审理查明，案涉阁楼无不动产权证书，无单独水电气表，且与顶楼房屋相互独立，由室外楼梯间出入。该房屋及阁楼系陶某婚前从开发商处购入，与孙某结婚后，因与别人有债务纠纷，怕房屋被处理，故将房屋过户给孙某姐姐。后陶某与孙某协议离婚，房屋又过户至孙某名下，双方就案涉房屋及阁楼达成一致意见，即卖房要征得陶某同意，阁楼不卖，卖房款除去贷款后双方均分。

法官认为，作为顶层房屋附属空间的阁楼一般情况下应与房屋一并交易，当事人另有约定的除外。本案中，原告认为案涉阁楼系房屋的附属，取得房屋所有权就有权要求被告交付阁楼。实则不然，首先，从双方签订的房屋买卖合同看，

房屋建筑面积与不动产登记簿信息相符，不包含阁楼，中介房源信息登记表也注明“没有阁楼”，且双方微信聊天记录也明示不卖阁楼，以上证据足以证实案涉房屋价款中并不包含阁楼；其次，原告签订合同时清楚了解案涉房屋由陶某占有、使用，且从当事人陈述来看，陶某也并非非法占有、使用阁楼，故原告无权要求合法、正当占有阁楼的被告向其交付阁楼；再次，案涉阁楼虽无独立产权，但有单独楼梯，与顶楼房屋物理分割，且未与顶楼房屋形成一个整体，从而不可分割，而是可以单独使用，其不与顶楼房屋一并转让不影响顶楼房屋的占有、使用。综上，法院判决驳回原告王某的诉讼请求，二审法院维持原判。

买顶楼住宅赠送阁楼，主要是房地产市场促销的一种手段。买房者在购买房屋时，一定要弄清阁楼规划、配套、产权等内容，并在买卖合同中就阁楼面积、位置、属权等进行明确约定，才能有效避免不必要的纠纷。（淮阴法院颜从年、陈婷婷）

责任编辑：石勇