房产拍卖流拍被“以物抵债”

申请人袁某与被申请人陈某房屋买卖合同纠纷一案，双方达成调解协议，双方自愿解除售房协议书。被申请人陈某双倍返还申请人袁某定金合计12万元、购房款37万元，合计49万元，于2023年6月30日前付清。协议达成后，陈某未履行义务，申请人袁某向海门法院申请执行。

经执行查明，被执行人陈某有位于海门区某街道的拆迁房，但尚未办理产权登记手续。执行法官立即向拆迁办发出协助执行通知书，查封了被执行人陈某购买的该不动产，并要求该单位协助将该不动产办理登记至被执行人陈某名下。随后该院裁定拍卖被执行人陈某的该不动产，2024年5月9日，上述不动产第二轮第二次拍卖流拍，流拍价格67万余元。

执行法官向申请执行人袁某释明后，申请执行人申请以67万元的价格以物抵债，并补交了差额18万余元。经审查，袁某的申请符合以物抵债的构成要件，近日，该院作出以物抵债执行裁定书，并向双方当事人送达。该案虽经坎坷但最终执行完毕，以物抵债制度发挥了重要作用。

法官说法：

在民事执行中，以物抵债制度分为两大类型。其一，强制性以物抵债。根据《民诉法解释》规定进一步划分为两种：一是狭义的强制性以物抵债，指在特定法律程序下，不经双方当事人协商，直接依据法律规定将债务人的财产作价抵偿债务的方式；二是协议先行性以物抵债，虽属强制性范畴，但需经债权人与债务人达成协议作为后续执行程序中的依据。其二，合意性以物抵债。体现当事人之间的自主意愿，它包括两种具体形式：一是执行程序外的以物抵债，这类行为主要受《民法典》合同编的调整，发生在民事执行程序之外，双方基于平等协商达成以物抵债协议；二是根据《民诉法》和《执行和解司法解释》规定的以物抵债执行和解，即在执行过程中，双方当事人自愿达成以债务人财产抵偿债务的和解协议，以替代原生效法律文书的部分或全部执行内容。

该案以物抵债的适用为狭义的强制性以物抵债，需要满足以下三个要件：一是被执行标的经拍卖、变卖程序后无法被拍卖或变卖；二是需有申请执行人同意以物抵债；三是以物抵债行为不能损害其他债权人的合法权益，也不能危害社会公共利益。以物抵债作为一种解决执行难的策略，在当前执行程序普遍面临挑战与执行难度加大的背景下，展现出独特的存在空间与重要价值，它不仅为执行难问题提供了一种有效的解决途径，还促进了债务清偿的灵活性与高效性，是执行程序中不可或缺的方式。

（海门法院 张凯杰）

责任编辑：石勇