住宅房成网约房，邻居要求停止经营

近日，江苏省淮安市清江浦区人民法院审理了一起排除妨害纠纷案，判决被告停止将住宅房经营网约房的行为。

案情简介

原告耿某为了方便孩子上学，在市中心某新建住宅小区购买了一套小户型房子。然而，入住一段时间后，耿某发现斜对面的邻居家，时常有陌生人拖着行李箱入住，走廊上堆放生活垃圾，还经常有人深夜大声喧哗。两户房屋仅隔着一条狭窄的走廊，动静稍微大些隔壁就听得清清楚楚。耿某和家人深受其扰。耿某从物业公司处了解到，对面房屋的所有权人是李某和陆某。经联系后，得知李某和陆某已于2023年5月将房屋租赁给刘某使用，租赁期限为三年。同月，刘某与某房地产咨询中心签订《网约房（民宿）托管经营合同》，将该房屋委托给中心进行网约房经营。

耿某认为被告李某、陆某、刘某、某房地产咨询中心未经利害关系业主同意，擅自将住宅改变为经营性用房，造成外来人员增多、噪音污染、生活垃圾增多等问题，影响业主特别是学生正常生活，遂诉至法院请求判令四被告立即停止经营行为，恢复房屋住宅用途。

法院审理

在案件审理过程中，四被告辩称，案涉房屋的确被用来经营网约房，但是网约房是共享经济下的短期租赁，属于短租房，并非经营性用房；四被告的行为并未改变房屋性质，不需要全体业主同意，只需在江苏省网约房登记平台“苏易住”登记、取得登记标识即可。如果认为网约房是经营行为，而业主自己对外出租不属于经营行为，则相互矛盾。

法院还查明，2021年，江苏省公安厅出台《江苏省网约房治安管理规定（试行）》，第二条规定：“网约房是指通过互联网电商平台发布房源、接受预定，按日或者按小时提供住宿服务的城乡居民住房以及依法依规可供住宿的其他场所。”根据该文件规定，网约房只需具备住宿的功能即可，并未强制要求必须取得旅馆业特种行业许可。房客在入住时，通过“苏易住”微信小程序上传相关身份信息后就能办理入住登记。

法院认为本案的争议焦点为：网约房是否是经营性用房。网约房是互联网经济背景下的一种新业态，目前就全国范围内的规范性文件来看，网约房的性质和地位尚不清晰。行政机关出台了规范性文件，从网约房的市场准入、市场监管主体、入住登记管理、治安管理、消防安全等方面进行了规定。网约房通过互联网平台准入、运营，操作方便快捷，虽然和旅馆业运作模式不同，但实际上为房客提供了有偿住宿、膳食、保洁等服务。本案中被告李某、陆某作为业主，虽将房屋出租给刘某使用，但刘某将房屋委托给被告某房地产咨询中心用作经营网约房，中心通过平台发布房源信息招徕房客，并配备专门保洁员、保洁车打扫卫生更换床褥，有需要还可提供餐食。因此，网约房仍是经营性用房，房客入住后即形成了事实上的住宿服务协议，本案四名被告的行为实质上已经改变了房屋的住宅用途。

此外，法院在实际调查中发现，网约房虽然为有住房需求的人提供了便利，但房客更换频繁，这与业主将房屋相对固定出租给特定承租人员的情况并不相同，存在治安、消防隐患和监管难题。

法院经审理后认为，民法典第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主一致同意。民法典第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。本案中，四被告未经有利害关系业主的一致同意，改变房屋用途，其行为会造成与其他业主共用的电梯、通道等区域变得嘈杂、秩序混乱、安全系数降低等。同一栋楼且相邻的业主,双方在利用各自不动产时,应尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。原告耿某作为同楼层相邻房屋的业主，有权要求四被告排除妨害、恢复原状。最终，法院判决四被告立即停止案涉房屋的经营行为，恢复房屋住宅用途。目前，该案已判决生效。被告已经停止经营行为。

法官说法

互联网时代下，共享经济正在演进。与单车、充电宝、按摩椅这些共享对象不同，网约房的所有权归属于不同的业主。从现有管理模式看，行政机关虽然提供了官方网络平台，允许业主可以自主将符合条件的闲置住宅用房用于网约房经营，以此获得一定的经济收益，但是网约房一般为按日或按小时提供住宿服务，房客可以在任意时间入住和退房，且入住人数无法限制，这就会给其他业主的正常居住带来不利影响，如环境嘈杂、卫生混乱、消防隐患增多、安全系数降低等。根据民法典规定，业主将住宅房屋用作网约房经营，需经全体业主同意，且应当尽量避免影响左邻右舍的正常生活。发现其他业主擅自将房屋用作经营用房，有利害关系的业主有权要求停止经营，恢复房屋住宅用途。同时，在支持网约房市场准入的同时，针对网约房可能产生的矛盾纠纷，还需加强协同配合，注重源头防范。

（清江浦法院 邰冬梅 王淑臣）

责任编辑：石勇