企业陷入租赁纠纷 法官给出“解题思路”

人人都是营商环境建设者，案案都是营商环境试金石。

近日，清江浦区法院充分发挥司法审判职能作用，在一起涉企租赁合同纠纷案件办理中始终坚持审慎使用保全措施，以调为先、调判结合，依法促成双方企业继续履行租赁合同，实现了双方企业共赢的目标。

案情简介

2020年6月，某管理公司与某检测公司签订《租赁合同》，约定某管理公司将位于某处的近五百平方米厂房及场地出租给某检测公司用作生产经营；租赁期限为7年，年租金为48万元整，每满两年在原有租金上增加3%；租金按每半年支付一次，提前一个月支付下一期租金；未按约定时间或者未足额支付租金累计逾期十天的，某管理公司有权解除合同。

因检测公司欠付租金，某管理公司向某检测公司发送《律师函》，要求于2024年3月5日解除双方签订的《租赁合同》。某检测公司不同意解除。某管理公司遂诉至法院，要求确认双方签订的《租赁合同》于2024年3月5日解除，并要求某检测公司返还租赁房屋并支付租金、滞纳金、违约金、房屋占有使用费等31万余元，并申请保全某检测公司的银行账户。

一起来看法官的“解题思路”

审慎保全，避免激化矛盾

承办法官许霞查阅案卷后，调查得知被告某检测公司仍在正常营业，主要经营机动车检验检测服务。经检索关联案件，该公司在全省范围内无其他诉讼案件和执行案件。考虑到保全银行账户会给企业正常经营带来不利影响，许霞与被告法定代表人于某联系。   

“我们确实拖欠半年租金没付，那段时间经营不善，企业资金周转困难才拖欠的。”于某叹了口气。     

“企业遇到短暂性的困难也很正常，听说上半年企业状况还可以，这是好兆头！之前欠付的租金如果不付，拖下去对企业信誉也不好。”许霞劝说于某先想办法将欠付的租金支付给原告。     

经过一番释明，被告同意尽快付清拖欠的租金。许霞又与原告沟通保全事宜，但原告仍坚持申请财产保全。考虑到被告已经履行主要的租金给付义务，也没有出现转移企业资产等使判决难以执行的行为，法院裁定驳回原告某管理公司的财产保全申请。

调判结合，妥善化解纠纷     

许霞了解到，被告某检测公司租赁厂房后，添置检测设备，并改造场地，投入较多，如果解除合同，资产损失较大。考虑到其已不欠租金，许霞与原告沟通是否同意继续履行合同。     

然而，对方的负责人十分不满：“检测公司拖欠租金，之前多次催要都未付，但是法院联系后，他们就把租金结清了，说明他们是有能力支付租金却故意不付的。我们不愿将场地再租给他们用，而且已发律师函通知解除合同了。”     

因合同约定的新一期租金支付期限将近，许霞询问被告是否有能力支付新一期租金。被告表示愿意支付并尽快完成了转账。不料，原告却将租金退回。

“按照合同约定，可以判决解除合同。可是合同解除之后，被告投入的检测设备怎么办？经营得好好的企业就可能关门歇业了！原告也需要重新招租，房屋会存在空置期损失。”许霞认为案子不能简单一判了之，决定去被告公司实地查看运营情况。

到了现场，许霞看见院内停了几辆汽车等待检测，地上、地下均有各种车辆检测设备正在工作。于某指着设备说：“公司投入一百多万购买这些检测设备，这些设备一旦拆除，基本就没有办法再利用了。”法官又前往同类型的其他检测企业咨询，证明于某所说基本属实。     

许霞从现状与法理多角度分析后，认为租赁合同继续履行有利于双方企业的经营发展。再次调解未果后，法院及时作出判决，判决租赁合同继续履行、被告按照合同约定支付原告相关费用。

及时跟踪，督促尽快履行     

判决后，许霞及时跟踪该案上诉情况，上诉期届满后，第一时间与原告联系，原告负责人表示“服从法院判决，同意继续履行租赁合同，再给对方一次机会”。      

“诚信经营是公司必须遵守的行为准则，也是赢得市场的重要保障，既然已经签订合同、作出承诺，就要遵守，在今后合同履行期间，要务必按约足额支付租金。另外，要按照生效判决确定的期间，支付相关费用。”许霞将原告的态度反馈后，敦促于某尽快履行。     

该案判决生效后第二日，被告就将其应当承担的费用全部付清。至此，纠纷得到圆满解决。

（清江浦法院 许婧婧）

责任编辑：石勇