承租房屋被转让，承租人能否要求原房主退还租房押金

【案情】

2020年4月28日，郭某某与K公司签订《厂房租赁合同》，K公司将其所有的房屋出租给郭某某，合同约定租期六年，自2020年7月30日至2026年7月30日，年租金23万元，押一付三；合同中对于押金的退还时间及条件未作明确约定。合同签订后，郭某某于2020年4月-5月期间向K公司支付房屋三年的租金69万元及押金23万元。

2022年2月底，K公司与案外人周某某签订《厂房及土地转让协议》，K公司将其公司的厂房、宿舍及值班室转让给案外人周某某，双方实际于2023年3月办理产权变更手续。此后，郭某某与案外人周某某就案涉房屋的承租事宜另行协商签订协议。2023年9月，郭某某向法院提起诉讼，要求K公司退还房屋押金23万元。

【评析】

本案的争议焦点是在双方未明确约定押金退还条件和时间的情况下，押金的退还时间应如何确定。笔者认为应当从以下三方面进行考量：

首先，应当明确押金的性质。押金是一方当事人将一定数额的费用存放在对方处保证自己的行为不会损害对方利益的保证，如果造成损害的可以以此费用支付或赔偿。在双方法律关系消灭且无其他纠纷后，则押金应予以退还。从押金的含义来看，押金具有担保性质；其次，应当明确押金的作用。基于押金的担保性质，结合租赁合同的定义，租赁合同中租房押金担保的是在承租期间，承租人能够按照合同约定履行相关义务，能够妥善保管租赁物，如造成损害使出租人能够及时获得赔偿；押金同时也用于担保承租人不拖欠租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等，如发现前述拖欠行为，出租人可在租赁合同解除时对拖欠的费用予以扣减；最后，应当明确押金的保证期间。租房押金担保的是承租期限内承租人的行为，因为押金是租赁关系的一种保证，一旦租赁关系到期或者解除，这种保证也就没有存在的必要了，故租赁关系到期或者解除时，押金即应当退还给承租人。

结合本案而言，郭某某与K公司签订的《厂房租赁合同》中并未明确约定押金的退还时间和条件，那么押金应当在合同履行完毕后退还。现虽然租赁合同约定的租赁期间尚未届满，但K公司已将按案涉的厂房转让给案外人周某某，而案外人周某某也与郭某某就案涉厂房的租赁事宜另行形成租赁合同关系。基于此，郭某某与K公司之间的租赁合同实际上已经终止履行，故在租赁合同关系终止履行后K公司即应当将收取的押金退还。

 （盱眙县人民法院 陈娇娇、赵考淼）

责任编辑：石勇