租赁纠纷“打包”调解 助力优化营商环境

近日，姜堰法院建筑业巡回法庭成功调解了一起商业地产租赁合同纠纷，取得“调解一案化解三案”的良好效果，为优化营商环境提供了强大的司法助力。

基本案情

2015年1月15日,某商业地产公司与某商业运营公司签订《商业房屋租赁合同》一份，约定商业地产公司将姜堰主城区一幢商业大楼一至十五层商铺租赁给商业运营公司，租赁期限15年，双方另对保证金、租金数额、物业服务费、各自权利义务及违约责任等进行了约定。合同签订后，商业运营公司陆续将各楼层转租给各小业主经营。自2018年3月起，因商业大楼主管道、排污管道破裂，造成部分楼层大面积渗水，双方及部分小业主就维修及赔偿事宜发生争议并协商无果，商业运营公司开始拒绝缴纳全部房租。后因2020年1月起新冠疫情爆发，双方又就疫情期间租金是否应减免以及减免的数额再起争议，双方矛盾进一步扩大。从2019年下半年起，商业地产公司每年均起诉商业运营公司，同时衍生出多起小业主提起诉讼的案件。判决或调解生效后，商业运营公司因种种原因未能履行，案件进入执行程序。执行中，商业运营公司就租金的给付顺序问题又提出执行异议、执行复议。一时间整个商业大楼的租赁纠纷陷入一种“死循环”。2022年底，商业地产公司再次起诉商业运营公司，主张解除合同，给付拖欠的租金及各项费用并承担违约责任。

案件处理

承办法官高峰收到该案后，仔细检索双方全部涉诉及涉执案件，并查阅案件卷宗，梳理案情。第一次开庭审理后，他发现如果仅针对商业地产公司的本案诉请，该案似乎并不复杂，但如果就案办案，本案即便判决后，双方及小业主之间的纠纷仍案结事不了。为了彻底解决该幢商业大楼的租赁纠纷，实现从结案了事向案结事了的观念转变，高峰运用全局思维，一方面引导商业地产公司追加全部小业主为共同被告，同时考虑到方便小业主参加诉讼，并将第二次开庭地点安排在商业大楼进行巡回审判;另一方面与执行法官及执行裁决法官进行协调对接，核实执行及异议审查情况，并邀请执行法官一起现场答疑。考虑到商业地产公司与商业运营公司之间因多年矛盾，继续合作基本再无可能，在全面掌握案情后，他给双方及小业主提出建议，即解除双方租赁合同，并就尚欠的租金、疫情期间减免租金的数额、房屋维修费用、物业费的数额、商业运营公司已收小业主的租金数额进行核对及协商。如果协商达成一致，由小业主直接与商业地产公司重新签订租赁合同。后经多轮沟通，双方就解除合同基本达成一致，但款项给付金额及给付时间仍争执不下。考虑到

商业地产公司的决策权系母公司掌控，而母公司的总部在浙江嘉兴，商业地产公司需要层层汇报，沟通不畅。高峰决定直接拜访母公司负责商业的总裁，约好时间后，他于2023年6月底奔赴嘉兴与总裁进行了坦诚交流，并表示如双方就给付款项数额能够达成一致，之后小业主的租赁问题，从法院诉源治理的职能出发，亦会积极协助商业地产公司协调处理，尽量减少产生新诉。最终高峰以积极负责的态度及展示出的良好法官形象，打动了母公司总裁。双方当场就给付金额、给付时间达成一致，并约定款项到位后至法院制作民事调解书。

2023年9月27日，商业运营公司的负责人来电表示款项已经到位。当日下午，高峰遂组织双方及部分有争议的小业主一起至法庭调解。经调解，款项于次日全部到位，双方权利义务履行完毕。同时，经承办法官的沟通与努力，有争议的部分小业主亦与商业运营公司达成新的租赁框架协议。最终，商业运营公司书面撤回执行异议，商业地产公司书面撤销原生效判决及调解的两案执行。至此，本案及相关衍生案件全部了结，双方当事人均向本院赠送锦旗，对本院耐心、细致的工作给予了一致好评。

下一步，姜堰法院将持续坚持“案结事了政通人和的司法理念”，自觉把实质性化解矛盾、解决问题作为审判工作的目标、导向。真抓实干，求真务实，通过个案办理推动类型化问题、普遍化矛盾的有效解决。同时，以“如我在诉”的态度，用心、用力、用情、用智慧办理好每一起涉企、涉民案件，为营造稳定、公平、透明、可预期的法治化营商环境保驾护航。(姜堰法院)

责任编辑：华夏视野